2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》5月15日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)考生準備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施包括對外承諾標(biāo)準化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構(gòu)的管理機制入手，包括對外承諾標(biāo)準化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移等。

2、當(dāng)與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關(guān)，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀人先進/出，一手按住電梯開關(guān)，一手指引客戶進/出。

答 案：對

3、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買賣價款。()

答 案：錯

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。

4、房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()

答 案：錯

解 析：房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

單選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某、李某共同發(fā)起設(shè)立了一家合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)），辦理了備案手續(xù)，并聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理田某作為機構(gòu)負責(zé)人。趙某來到甲機構(gòu)的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。田某向趙某提出，如果按3000元/月的價格租出房子后，趙某需支付700元作為個人獎勵，趙某同意了田某的要求。田某代表甲機構(gòu)同趙某簽訂了居間合同。一個星期后，田某把趙某的房子以3000元/月的價格租給了錢某，趙某與錢某簽訂了房屋租賃合同，為此趙某向田某支付了700元獎勵費。然而，租賃合同簽訂后的第三天，黃某來到甲機構(gòu)，告訴田某他才是這個房子的所有者，要求撤銷該租賃合同。
關(guān)于田某收取獎勵費行為的說法，正確的有（　?。?。

• A：田某向趙某收取700元作為獎勵費是合理的
• B：應(yīng)由甲機構(gòu)向趙某收取700元獎勵費
• C：田某應(yīng)將700元交給甲機構(gòu)，由甲機構(gòu)決定田某可以獲得多少獎勵
• D：田某不應(yīng)收取700元獎勵費

答 案：D

解 析：由于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是在委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間簽訂的，因此，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金等服務(wù)費用，并出具相應(yīng)的發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收取傭金后再按約定向具體承接和執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員支付相應(yīng)的報酬，報酬的計算方式可以由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員協(xié)商約定。報酬的具體金額或比例由雙方約定，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時提供同類服務(wù)的社會正常水平。題中，田某不應(yīng)該以個人名義收取趙某的獎勵費，甲機構(gòu)也不能收取獎勵費，只能按照約定收取相應(yīng)的傭金。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人查看房屋具體情況后，需要編制（　?。屬u方簽字確認。

• A：房屋使用說明書
• B：房屋狀況說明書
• C：房屋交易說明書
• D：房屋保障說明書

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員接受賣方委托后，要對房源進行現(xiàn)場查看，仔細核對委托出售的房屋是否與房地產(chǎn)權(quán)屬證書描述信息一致，重點了解房屋的實物狀況、區(qū)位狀況和物業(yè)管理狀況。產(chǎn)權(quán)核驗和實地查看得到的信息，要做好記錄，并據(jù)此編制房屋狀況說明書，讓賣方簽字確認。

3、下列關(guān)于櫥窗客戶接待說法正確的是

• A：接待人員看到客戶駐足櫥窗，應(yīng)在30秒內(nèi)主動出店迎接
• B：接待人員出店接待稍微整理著裝，拿上名片以及展業(yè)資料
• C：應(yīng)站在客戶的斜后方，保持一臂左右的距離
• D：和客戶攀談后，如果客戶無意向入店進一步交流，接待人員應(yīng)繼續(xù)邀約客戶入店

答 案：B

4、下列不屬于商品房買賣（預(yù)售）合同風(fēng)險防范工作的是（）

• A：土地與開發(fā)情況說明
• B：物業(yè)管理的說明
• C：房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認
• D：合同備案的約定

答 案：B

解 析：商品房預(yù)售由于是銷售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風(fēng)險，特別是買方通常已經(jīng)支付了部分房款，是否能夠按時交付房屋、房屋質(zhì)量是否達到合同要求等均存在不確定的因素。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)提示合同可能存在的主要風(fēng)險，做好以下風(fēng)險防范工作：①土地與開發(fā)情況說明；②房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認；③宣傳資料與廣告明示內(nèi)容寫入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關(guān)費用的負擔(dān)與前期物業(yè)管理的約定；⑦交付和保修及風(fēng)險責(zé)任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補充條款的說明。B項屬于商品房買賣（現(xiàn)售）合同風(fēng)險防范工作內(nèi)容

5、在房源推薦中，如果選擇合作推薦，賣方代理人獲得（）傭金。

• A：15％
• B：20％
• C：25％
• D：50％

答 案：D

解 析：一般推薦中賣方經(jīng)紀人獲得總傭金的15％～25％，在合作推薦中，賣方經(jīng)紀人獲得總傭金的50％。

多選題

1、存量房商業(yè)抵押貸款年限應(yīng)付的條件有（　?。?/p>

• A：房齡＋貸款年限≤50
  
• B：房齡＋貸款年限≤47（磚混）
  
• C：年齡＋貸款年限≤70
  
• D：房齡＋貸款年限≤47（鋼混）
  
• E：年齡＋貸款年限≤65
  

答 案：AC

解 析：商業(yè)貸款年限是指銀行在為借款人評估還款年限時以其年齡作為基礎(chǔ)，年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，貸款年限最長為30年，且符合以下兩個條件：①房齡+貸款年限≤50;②年齡+貸款年限≤70。

2、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)現(xiàn)某市某大型小區(qū)有大量的空置房，同時也有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)決定在該小區(qū)附近設(shè)立分支機構(gòu)，主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，并通過某網(wǎng)站平臺發(fā)布該小區(qū)的房源信息。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用（）進行客源的開拓

• A：門店接待法
• B：互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法
• C：會員攬客法
• D：駐守和掛紅幅攬客法
• E：講座攬客法

答 案：AB

解 析：客源信息搜集的渠道和方法主要有：①門店接待法；②廣告法；③互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法；④客戶介紹法；⑤人際關(guān)系法；⑥講座攬客法；⑦會員攬客法；⑧團體攬客法。其中，門店接待客戶是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。這種方式是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員獲得精準客戶的渠道之一?；ヂ?lián)網(wǎng)開發(fā)法是指在不同的公眾網(wǎng)站（當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)站或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站）進行房源廣告的發(fā)布或者在公司的門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告與房源信息，吸引客戶主動電話聯(lián)系或者上門拜訪

3、委托出售經(jīng)紀業(yè)務(wù)信息調(diào)查的事項有（）。

• A：房屋權(quán)屬狀況
• B：房屋出售條件
• C：業(yè)主身份信息
• D：物業(yè)管理水平
• E：業(yè)主希望的租期

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接待賣房客戶時，工作核心目標(biāo)是了解客戶對房屋售價的期望值。對房屋的信息了解，應(yīng)從以下六個方面進行：①所處商圈環(huán)境;②房屋物理屬性;③房屋權(quán)屬狀況;④房屋出售條件;⑤業(yè)主身份信息;⑥物業(yè)管理水平。E項是承租房屋信息調(diào)查中的項目。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實地查看委托出租房屋的主要內(nèi)容為（）

• A：附近居民狀況
• B：物業(yè)管理狀況
• C：實物狀況
• D：區(qū)位狀況
• E：內(nèi)部家具家電情況

答 案：CDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要親自到現(xiàn)場查看委托出租的房屋，核實房屋的基本情況，并與出租方提供的房屋資料進行核對，確保兩者相符。查看內(nèi)容主要包括出租房屋的：①實物狀況；②區(qū)位狀況；③內(nèi)部家具家電情況等。B項，在存量房買賣居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還要到房源現(xiàn)場進行查看，重點了解房屋的實物狀況、區(qū)位狀況和物業(yè)管理狀況

5、不同版本不動產(chǎn)權(quán)屬證書核驗，正確的有（　?。?。

• A：2004年版房屋所有權(quán)證，增加了長方形電子水印塊，用配套的膜片從不同角度觀察會顯示出不同的字樣
  
• B：2006年版房屋所有權(quán)證，團花中央的花芯橫線由字母組成
  
• C：自2008年版起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一核準編制了全國房屋登記機構(gòu)注冊號，每本證書印有唯一編號
  
• D：2008年版房屋所有權(quán)證書在證書防偽水印紙內(nèi)埋人全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內(nèi)頁
  
• E：2012年版房屋所有權(quán)證書，證書內(nèi)頁采取專用浮雕底紋，頁內(nèi)花邊內(nèi)藏有微縮文字“FWSYQZ”
  

答 案：ABC